La Tasa de Capitalización (CapRate en inglés), es una de las herramientas financieras más útiles para determinar qué tan buena ha sido una inversión inmobiliaria.
Ésta se calcula dividiendo el ingreso operativo neto, entre el valor de los activos de la propiedad; en términos generales se considera que una CapRate atractiva para el inversionista o dueño de la propiedad debe ser al menos 6% en una ciudad media; del 7% en una urbe más desarrollada como Monterrey y de 8% en un destino de playa.
El siguiente caso incluye cifras reales correspondientes a un condominio de dos recámaras y un roof top en Mavila, una de las comunidades de Quivira en Cabo San Lucas. El precio que pagó el propietario fue de 240 mil dólares hace seis años y está amueblado con una inversión de 20 mil dólares; a los gastos operativos hay que incluir un pago de mantenimiento de las áreas comunes de 200 dólares y 100 más de agua y electricidad.
Un departamento con estas características se renta por dos mil 800 dólares mensuales, de donde podemos obtener un CapRate de 11.66% que es muy elevado para un destino de playa.
En estos seis años, el precio de una propiedad nueva con características similares ha aumentado a 580 mil dólares y con esta última cifra, el CapRate sería de 4.82% que ya no es tan interesante en término de los promedios reconocidos por el mercado inmobiliario. Sin embargo, en estos seis años en una mezcla entre plusvalía y el efecto inflacionario el precio en dólares ha aumentado en 140% y pocos destinos pueden mostrar esas cifras tan positivas en un lapso tan corto.
